Balcone aggettante o a filo facciata: come gestire le spese per i danni dovuti a infiltrazioni

| 11 settembre 2017 | 0 Comments

Nella ipotesi in cui si verifichi che dal balcone dell’abitazione soprastante si manifestano infiltrazioni d’acqua, occorre stabilire le responsabilità e a chi spetti la legittimazione attiva, cioè la possibilità di chiederne i danni.

Sul punto in questione occorre distinguere tra balcone incassato e balcone aggettante.

Il balcone incassato è rappresentato da quella particolare tipologia di struttura che non fuoriesce dalla facciata dell’edificio..

balconi_incassati_2La Cassazione, con la datata sentenza n. 637 del 21 gennaio 2000 precisa che detta tipologia può essere considerata “alla stessa stregua dei solai, che peraltro appartengono in proprietà (superficiaria) ai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastante e le cui spese sono sostenute da ciascuno di essi in ragione della metà (art. 1125 cod. civ.). Per la verità, è possibile applicare, mediante la interpretazione estensiva, la disciplina stabilita dalla citata norma di cui all’art. 1125 all’ipotesi non contemplata dei balconi soltanto quando esiste la stessa ratio. Orbene, la ratio consiste nella funzione, vale a dire nel fatto che il balcone – come il soffitto, la volta ed il solaio – funga, contemporaneamente, da sostegno del piano superiore e da copertura del piano inferiore”.

balconi300Sempre per la Cassazione è diverso il caso del balcone aggettante “costituendo un prolungamento” della corrispondente unità immobiliare appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. Già la Corte di Cassazione con la sentenza n. 13509 del 27 luglio 2012 aveva precisato che: ” I balconi aggettanti sono parti di proprietà esclusiva e se da essi provengono danni alle parti comuni, i loro proprietari sono tenuti a risarcirli. Essi  servono solamente all’appartamento cui sono annessi e perciò le conseguenze dei danni da esso provenienti devono essere riparate dal proprietario di quest’ultimo. Nessuna funzione di copertura, nessun’altra utilità comune: i balconi aggettanti sono una parte privato.

Si legge, inoltre, nella sentenza n. 13509 che i terrazzini in questione sono nel godimento esclusivo dei ricorrenti e che, in considerazione delle loro caratteristiche, la funzione primaria consiste nel consentire l’affaccio, come un qualsiasi balcone. Le conclusioni della sentenza sono logiche e coerenti, conformi alla giurisprudenza consolidata secondo la quale i balconi aggettanti, i quali sporgono dalla facciata dell’edificio, costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno ne di necessaria copertura dell’edificio – come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell’edificio – non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani e ad essi non può applicarsi il disposto dell’art. 1125 c.c.

Certo è, che è sempre bene tenere presente che con riferimento ai balconi aggettanti, la stessa giurisprudenza citata dalla sentenza in esame specifica che alcune parti di tali strutture possono essere considerate di proprietà comune. Il riferimento è ai fregi sulla parte inferiore e frontale del balcone; se tali fregi sono in grado d’incidere sul decoro architettonico dell’edificio (vale a dire sulle linee che connotano l’estetica dello stabile) essi devono essere considerati parti di proprietà comune e come tale le spese che li riguardano (salvo che tali costi non siano imputabili al fatto illecito altrui) devono essere ripartite tra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà (Per un precedente è conforme orientamento vedasi anche Corte di Cassazione, seconda sezione civile, sentenza n. 218 del 05 gennaio 2011).

Atteso quanto innanzi si possono trarre le seguenti conclusioni:

  1. a) i balconi incassati, nella parte relativa al piano di calpestio, sono in proprietà comune tra il proprietario del piano superiore ed inferiore;
  1. b) i balconi aggettanti sono sempre di proprietà del proprietario dell’unità immobiliare della quale costituiscono un prolungamento, salvo il caso degli elementi decorativi della parte inferiore e frontale.

In questo contesto di carattere generale si inserisce la problematica delle infiltrazioni; è utile ricordare che i danni da infiltrazioni rappresentano un’ipotesi di danni da cose in custodia disciplinata dall’art. 2051 c.c., il quale prevede una forma di responsabilità oggettiva a carico del custode del bene.

Va precisato che la particolare conformazione dei balconi, incide sulla responsabilità verso terzi;

Nel caso di balcone incassato l’infiltrazione proveniente dal piano superiore reca danno al piano inferiore perché il proprietario di questa unità immobiliare dev’essere considerato proprietario di quella parte di balcone e come tale è legittimato a chiedere eliminazione della causa del danno e risarcimento del medesimo.

Non è così per il caso di balcone aggettante; esso, infatti, è tutto di proprietà del proprietario dell’unità immobiliare della quale rappresenta un prolungamento. Le macchie che si manifestano sul sotto balcone, quindi, non rappresentano in sé causa di danno per il proprietario dell’appartamento al piano inferiore. Il danno inizierà ad esserci quando l’infiltrazione dal balcone si sposterà in una parte di proprietà esclusiva dell’unità immobiliare sottoposta.

Fonte: Avv. Amilcare Mancusi

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Category: condominio

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