Modifica tabelle millesimali – casi e maggioranze

A cosa servono le tabelle millesimali?

In un condominio, ci sono delle parti o delle aree che appartengono a tutti i proprietari. Sono le cosiddette parti comuni, come ad esempio il giardino, l’ascensore, le scale, il tetto, il cortile, ecc. Tutti possono beneficiarne e, di conseguenza, tutti devono contribuire economicamente alla loro manutenzione ordinaria e straordinaria.

Ogni condomino, quindi, deve pagare la propria quota, che viene stabilita in base alle tabelle millesimali. Corrispondono all’unità di misura della proprietà condominiale, cioè al rapporto proporzionale tra il valore della singola unità immobiliare e quello complessivo dell’edificio. Le tabelle vengono di norma allegate al regolamento del condominio ed hanno lo scopo di stabilire la ripartizione delle spese per la manutenzione e la gestione delle parti e delle aree comuni. Più valore ha la proprietà di un condòmino e più sarà elevata la quota che questi dovrà pagare.

I millesimi servono anche a decidere quale tipo di maggioranza occorre per adottare una decisione, ovvero una delibera, nell’assemblea condominiale.

Tabelle millesimali: quando si possono modificare?

La legge [Art. 69 disp. di att. cod. civ.] pone dei limiti alla modifica delle tabelle millesimali. È possibile farla, certo, ma solo in determinati casi e con certe modalità.

Nello specifico, è possibile cambiare i millesimi quando:

  1. c’è l’unanimità di tutti i condòmini (mille millesimi su mille);
  2. oppure quando c’è la maggioranza di almeno la metà degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi.

In quest’ultimo caso è utile ricordare che è attuabile solo se:

  • c’è la certezza che le tabelle siano frutto di un errore;
  • per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, a causa di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, se è stato alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino.

Tabelle millesimali legali e contrattuali

La Cassazione ha voluto distinguere, ai fini della loro possibile modifica, tra 

  • tabelle millesimali legali e
  • tabelle millesimali contrattuali

Il primo caso, quello dei millesimi legali, riguarda l’ipotesi in cui i condòmini, nell’autonomia che viene riconosciuta loro dall’ordinamento giuridico, decidano di definire i millesimi diversamente dai criteri prescritti dalla legge e, conseguentemente, adottare un nuovo criterio per la ripartizione delle spese [Art. 1123 cod. civ.].

Un esempio ce lo offre proprio la vicenda di cui si era occupata la Suprema Corte [Cass. ord. n. 27159/2018] qualche anno fa. Riguardava due condòmini che avevano portato in tribunale il loro condominio per chiedere l’annullamento della deliberazione assunta dall’assemblea in loro assenza, con la quale, senza il consenso unanime dei condomini, aveva approvato le nuove tabelle millesimali relative ai garage, con una conseguente nuova ripartizione delle spese di gestione del piazzale di accesso e di due strade comuni.

Secondo la Cassazione, in un caso come questo, non è necessario il consenso unanime dei condòmini ma basta la maggioranza qualificata, visto che i valori millesimali assegnati ai singoli proprietari erano conformi a quelli previsti dalla legge.

Detto in altro modo: quando le tabelle millesimali sono conformi alla legge in materia di ripartizione pro quota, l’atto di approvazione e/o di revisione delle stesse si limita a riportare i criteri stabiliti dal legislatore e, pertanto, non ha bisogno dell’unanimità ma è sufficiente la maggioranza qualificata (almeno la metà degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi).

Diverso il caso della modifica delle tabelle millesimali contrattuali. Qui è indispensabile l’approvazione all’unanimità, poiché si adottano dei criteri di ripartizione della spesa diversi e derogatori a quelli stabiliti dalla legge.

Proprio su questo aspetto è tornata di recente la Cassazione [Cass. sent. n. 786/2022], ricordando quanto stabilito dalle Sezioni Unite, e cioè: l’atto di approvazione delle tabelle millesimali, se conforme ai citati criteri del Codice civile, costituisce un’operazione aritmetica ai fini della ripartizione delle spese e non ha valore negoziale. Se, invece, si deroga al criterio di proporzionalità, va approvato da tutti i condòmini.

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