Chi paga l’adeguamento antincendio dell’autorimessa?
Nel condominio, il costo per l’adeguamento alla normativa antincendio dell’autorimessa deve essere suddiviso unicamente tra i proprietari dei garages. L’obbligo di contribuire alle spese si fonda, infatti, esclusivamente sull’utilità che ogni singola proprietà esclusiva può ricavare dalla cosa comune. Questo il principio di diritto che si ricava dalla sentenza 8725 pronunciata dalla Cassazione in data 17 marzo 2022 , con la quale gli ermellini hanno confermato integralmente le pronunce del Giudice di pace di Amelia e del Tribunale di Terni, in funzione di giudice d’appello.
Rigettata, dunque, definitivamente, la tesi difensiva proposta dalla ricorrente, la quale aveva ipotizzato l’invalidità del criterio utilizzato dall’amministratore per la ripartizione della spesa di adeguamento dei garages alla normativa antincendio.In particolare, la parte aveva sostenuto che, trattandosi di spesa relativa a parti comuni dell’edificio, e realizzandosi, attraverso le opere poste in essere, una funzione di prevenzione incendi potenzialmente rilevante per l’intero edificio condominiale, i costi relativi dovevano essere posti a carico di tutti i condòmini in proporzione del valore millesimale della quota di ciascuno.
Criteri di ripartizione stabiliti dalla legge
La Cassazione, nel considerare congruamente ed adeguatamente motivata la sentenza del Tribunale di Terni, ha evidenziato, in primo luogo, come il singolo condòmino non possa sottrarsi al pagamento della quota, unicamente contestandone l’imputazione, spettando solamente al giudice stabilire se la pretesa del condominio nei confronti del singolo sia conforme, o meno, ai criteri di ripartizione stabiliti dalla legge (Cassazione 4672/17; Cassazione 10081/13).In secondo luogo, osserva la Cassazione, come la difesa della ricorrente non fornisca una corretta interpretazione dell’articolo 1123 Codice civile, che si fonda su due principi: quello del valore della quota di proprietà, riferibile alle spese sui beni comuni che siano destinati a servire ugualmente ed indistintamente tutti i condòmini; e quello dell’uso, relativo alle spese su beni comuni che, invece, siano destinati a servire i condòmini in maniera diversa.
L’obbligo contributivo legato all’utilità
Sulla base di tale secondo principio, l’obbligazione contributiva dei singoli si fonda sull’utilità che ad ogni proprietà esclusiva deriva dalla cosa comune. Proprio in applicazione di tale ultimo principio, il comma terzo del medesimo articolo 1123 Codice civile, collegando espressamente l’obbligo di contribuzione all’utilità ricevuta, implicitamente lo esclude quando tale utilità non sia sussistente.Nella caso concreto sottoposto al sindacato di legittimità, dunque, il fatto che le opere di adeguamento alla normativa antincendio siano state eseguite sulle corsie e sulle rampe dei tre piani delle autorimesse, se, per un verso, consente di affermare che le spese relative abbiano ad oggetto cose di proprietà comune, non comporta, per ciò stesso, che esse debbano essere sopportate pro quota da tutti i condòmini.
Ritiene, infatti, la Cassazione che dai lavori oggetto della contestata ripartizione di spesa traggano specifica e diretta utilità i proprietari delle autorimesse, i quali accedendo ordinariamente ai locali esposti al pericolo d’incendio devono, conseguenzialmente, essere tenuti al pagamento del relativo adeguamento normativo. Per i medesimi motivi, la Suprema Corte respinge anche l’ulteriore censura afferente l’invalidità della delibera impugnata, sulla scorta di quanto stabilito dalla Sezioni unite con la sentenza 9839/21, non avendo l’assemblea modificato i criteri di ripartizione delle spese stabiliti dalla legge, o in via convenzionale da tutti i condòmini, ma, al contrario, applicato in modo corretto il dettato dell’articolo 1123 Codice civile.Consegue, a quanto esposto, il rigetto integrale del ricorso e la liquidazione delle spese in danno dell’istante, in applicazione del principio di soccombenza.
